成都班花來到重慶,是否重現水土不服?

發布時間:2020-09-04

2020年重慶一季度的土拍市場塵埃落定。一個來自成都的公司——萬華,以30億的金額,拿到一季度重慶土拍市場冠軍。

不僅如此,萬華還分別于2017、2019年來到重慶,加倉悅來,目前在悅來的土儲達到822畝。在2019年最大出讓地塊只有38萬平方米的背景下,萬華新項目預計是2020年重慶樓市的巨無霸。 萬華,這個對重慶人來說的非著名開發商,要在重慶下一盤什么棋?

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一、挖掘:萬華是什么來頭?

重慶地產江湖從來不缺高手,這里聚齊了全國20強的19強。高手過招,登峰造極,每招每式,皆有殺機。行走重慶地產江湖,必須藝高人膽大, 那萬華有什么底氣可以到重慶江湖行走? 雖然普通市民不知道萬華,但萬華在房地產行業里,卻如雷貫耳,其在成都天府新區打造的麓湖生態城,被稱為中國四大神盤之一。

在2019年7月混沌舉行的一次大會上,麓湖總設計師羅三最(羅立平)的分享,吸引了重慶上千名房地產屆的老總們參加,是梅姐見過的陣仗最大的一次分享會。

麓湖神奇在什么地方

1、業績:2019年成都單盤冠軍。麓湖以一盤之力,排名成都房地產企業第七名,這是唯一一個入圍前十強的成都企業。

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(數據來源于人民網)

2、價格:跳空市場的定價權。在前十強的均價只有1萬多元的時候,麓湖的均價接近23000元。作為一個五環外的樓盤。這里不乏5000萬一套的別墅,均價接近5萬的高層,就連普通高層住宅也超過了23000元,并且屢屢被瘋搶!

高層5萬,在重慶,只有一個樓盤可以媲美,那就是占據重慶朝天門地標位置的來福士廣場!

在這些神奇的數據背后,是麓湖神奇的產品。麓湖首先是個生態城,8300畝占地中:生態湖域2100畝、濕地公園600畝,開發商打造的人工生態湖,湖水清澈見底。然后是神奇的建筑。麓湖建筑沿湖布局,幾乎家家都可觀湖,每棟建筑都不一樣,全部邀請世界大師打造。圍觀一下,麓湖建筑長成這樣:

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(圖片源于網絡)

3、認同感。麓湖的另一神奇之處是圈層的高度認同。就像重慶有錢人有一個棕櫚泉夢想,在成都的高端人群心中,都有一個麓湖夢想。一個真實的故事是:一個身家近億的醫療器械的老板夫人對他說,你不買一套麓湖,我就不給你生二娃!

二、質疑:萬華是否會水土不服?

作為成都地產班花,萬華去年開始了擴張布局,重慶、海南,成為萬華擴張的首批城市。隔壁班花來到重慶,萬華能否再續傳奇,業界頗多質疑。

成渝雖是兄弟,但樓市大不同

1、兩地供求關系大不同。成都中心城區每年銷售400多萬平方米,顯然是供不應求。成都目前仍然限購。即使市民有房票,仍然一房難求,2019年誕生了六個萬人搖,最低的中簽率1.68%!業界有人估計,成都如果放棄限購,房價可以普漲5000——10000元,在成都,買房就是賺錢。

但是重慶完全不一樣,供應和銷量均是全國第一,是一個充分競爭的天量市場。今年經過疫情,成都市場早已回暖,但重慶市場只恢復到7-8成,并且總價300萬以上的改善型房子銷售困難。

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(圖說:重慶房地產市場逐步復蘇)數據來源于銘騰機構

2、房價方面,重慶與成都相比有明顯差距。成都中心城區均價達到17000元,比重慶高出40%??們r上,重慶房價300萬以上是個坎。2019年重慶300萬以上的房子銷售。重慶6605套,成都卻有10459套。在兩地市場冷暖的背后,是兩個城市輻射力的差距。有業界人士總結說,成都是中國西部的成都,重慶是重慶人的重慶。

重慶開發商極其硬核,友商入渝水土不服

放眼中國地產,重慶被稱為中國第四城。為什么?因為渝派地產獨樹一幟。龍湖、金科、華宇、協信等房企,在產品品質、物業服務、成本控制、景觀打造等方面,都有領先全國之作。重慶的房企控制成本能力了得。一渝派房企的老總告訴梅姐:做一個同樣品質的項目,自己的成本可以比對手低出1000元左右。另一個夸張的說法是:重慶以萬元的房價,做出了其他一線城市4-5萬元的品質。渝派房企的這些本事,其實是被市場倒逼而成。在2011——2016間,重慶房地產市場因為天量供應,房價5年間橫盤,一直徘徊在7000元上下,沒有漲幅。

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(數據來源于銘騰機構)

為了在競爭中活下來,渝派地產練就了硬功夫。正是因為渝派地產在價格、品質等方面高筑起護城河,即使高大上如全國地產著名企業,很多初來乍到,也會水土不服,交出昂貴的學費。有一成都開發商10年前初來重慶,完全不了解山地的土石方開挖量及其巨大的成本,以至于項目一期不賺錢。還有某全國著名房企20年前初來重慶,老總接受媒體的采訪時表示,他的目標是三年內干掉龍湖。當然,他一直沒有實現這個目標,也在三年后被干掉。重慶這個全國規模第一的房地產市場,水大魚大,溝也大。因此,很多房企在成都取得的成功,換到重慶不可能復制。

地價,容積率,限高:只能做區域價格標桿

萬華在悅來的地價接近6000元,地塊的容積率在2.28以下,以及限高20米,決定了地塊只能修六層樓及以下的洋房、以及別墅。再加上萬華品質要求,大概率應該是一梯一戶,或者一梯兩戶。按照萬華在建筑、景觀上大投入的慣例,以及精裝成本,價格一定是區域價格標桿,預計300萬元打不住。

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(圖說:網上流傳萬華悅來項目版本)

盡管萬華擁有普通市民也肉眼可見的產品力,但一是萬華在重慶的知名度有限,二是重慶人的承受力擺在那里。如果不是超越重慶市場一流水準的產品,重慶人難以買單。

規模:玩轉長期主義的先決條件

第四大質疑是來自規模。萬華擅長的是大盤營造。麓山4300畝,麓湖8300畝。守著一塊可造城的地,邀請各路大神,然后慢工細活,這是萬華的長項。有媒體評論說,萬華是中國以慢打快的開發商代表。

但目前悅來地塊只有800多畝,與麓湖相比顯得實在袖珍。并且目前土地市場競爭激烈,重慶的一線開發商,多數土儲不足。盡管坊間傳聞萬華參與了悅來公園城市的規劃,萬華能否接著拿地,擴大規模,是一大未知數。

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(圖說:網上流傳的萬華悅來公園城市規劃圖)

如何在一個規模不占太大優勢的地塊上,玩轉麓湖擅長的長期主義,對萬華來說,顯然是一次難度很大的新作業。

三、猜測:萬華如何在重慶破局?

盡管面臨諸多挑戰,但梅姐預測,作為中國房地產一個特立獨行的存在,萬華在重慶??赡軓囊韵路矫嫫凭?。

在重慶市場的謹慎行事

外來開發商進入重慶,水土不服是通病。但據我們觀察,萬華3年前就著手重慶市場的調查,在重慶看過的地塊不下100塊。對于重慶,萬華保持了足夠的敬畏,以及充分的調查。無論是萬華的總裁羅立平,還是萬華的產品、客研、營銷團隊,3年來頻繁來往于成渝之間,對重慶市場做深訪。

做極致的產品

萬華在重慶的產品還未面世,但按照萬華貌不驚人死不休的顏值控,預計萬華一定可以拿出讓人眼前一亮的作品!這個作品一定有唯一性。

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(圖片源于網絡)

社群運營

萬華有兩大鎮店之寶,一是產品,另一個就是社群。一般的開發商,如果做出了一個好的產品,就很優秀。房子賣完,一走了之。但是,業主真正的生活,卻在房子賣完后才開始。因此,萬華在房子交付以后,去創建社群、運營各種社區活動、讓社區的價值觀走進人心。作為中國四大神盤,萬華在業界已有很高的認知度,包括在政府、媒體中都有較好的評價。萬華通過持續的社群運營,一定會贏得這些高素質人群的認同。作為一個慢節奏的開發商,萬華要的人群在精,而不在多。只要萬華保持麓湖的產品水準,在重慶不做第一,但做唯一,就能獲得相應的客群。

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(圖說:萬華每年舉辦500場社群活動。)

對了,萬華新項目叫麓悅江城。據說,營銷團隊希望沿用麓湖的名字,但總裁羅立平不同意。因為,無論是麓湖,還是麓悅江城,羅立平都希望他們是孤品。盡管面臨重重挑戰,但是我想說:重慶,真的需要一個萬華!


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開發商:【重慶兩江新區新溪置業發展有限公司】

營銷推廣名:【麓悅江城】

國土證號:渝(2020)兩江新區不動產權第000368812號